«Лолита, а у вас есть что-нибудь элитное?» — так начинается добрая половина моих первых разговоров. Я улыбаюсь и спрашиваю в ответ: а что для вас значит «элитное»? Потому что это слово сегодня пишут на всём подряд — от башни у МКАДа до клубного дома на двенадцать резиденций в Замоскворечье. Рекламе не запретишь. А вот разобраться, что именно вы покупаете за свои деньги, можно. Этим и займёмся.
Я в недвижимости много лет: начинала в международных агентствах WHITEWILL, CBRE и JLL, руководила продажами у застройщика элитного дома, теперь работаю частным брокером. И скажу честно: за последние пять лет границы между классами сильно размылись. Но конкретные характеристики, по которым опытный брокер отличает один класс от другого, никуда не делись.
Откуда взялась путаница
Раньше всё было строго, как в школьной программе. Эконом, комфорт, бизнес, премиум, ДеЛюкс — пять ступенек, и у каждой свой набор признаков. В серьёзных агентствах брокеров экзаменовали на знание классификации, хоть ночью разбуди. Премиум не выходил за Садовое кольцо и не превышал сотни квартир, ДеЛюкс жил внутри Бульварного.
Потом Москва взялась за бывшие промзоны, площадок в центре почти не осталось, деньги подорожали. И появились по-настоящему хорошие дома премиального уровня за ТТК, а иногда и у самого МКАДа. Назвать их «бизнесом» язык не поворачивается: по инженерии и общим пространствам они спорят с центром.
Поэтому сегодня класс я определяю не по адресу, а по характеристикам дома. Адрес при этом остался важен — просто теперь он отвечает за другое.
Кремль, число квартир — и не только
Есть старое правило, которое знает каждый брокер: статус дома во многом определяется тем, насколько он близко к Кремлю и сколько в нём квартир. Всё остальное — архитектура, потолки, лобби, инженерия — у порядочного застройщика идёт следом. Я за всю практику не видела дома в пяти минутах от Кремля на пятнадцать резиденций с банальным фасадом, низкими потолками и без подземного паркинга. Ну вы понимаете, о чём я.
Но за двенадцать лет я убедилась: это правило работает не всегда и не только так. Расстояние до Кремля — лишь одна из координат. Дом у большого парка или у воды, в тихом переулке Замоскворечья, с выдающейся архитектурой и сильной управляющей компанией может цениться не меньше, чем дом в двух шагах от Красной площади. А громкий адрес у Кремля не спасёт проект с одним лифтом на шестьдесят квартир. Поэтому я смотрю на сумму: место, число квартир, архитектура, инженерия, соседи, сервис.
Отсюда и цена метра. Два дома одного класса могут отличаться по ней в разы только потому, что один стоит в переулке у Остоженки, а другой — за Третьим транспортным.
Четыре класса, с которыми я работаю
На сайте объекты разделены на четыре категории. Коротко расскажу, что стоит за каждой, а подробности — в отдельных статьях.
Базовый премиум
Брокеры между собой называют его «лёгким премиумом». Это большие комплексы — бывает, и на семьсот, и даже на тысячу квартир, иногда высотные башни. Чаще в пределах ТТК, но встречается и дальше. Потолки могут быть чуть ниже трёх метров в чистовой отделке, парковочных мест — примерно 0,4–0,7 на квартиру, приточно-вытяжной вентиляции (ПВВ), скорее всего, там не будет — а это как раз один из главных параметров, по которому базовый премиум отличается от премиума. Своей бойлерной здесь тоже нет. Инфраструктура богатая и нередко открытая: фитнесом и кафе пользуются не только жильцы.
Кому подходит: молодой семье и динамичному человеку, который хочет повысить качество своей жизни (вчера он жил в бизнес-классе – сегодня может позволить себе и премиум), которому важны красота, безопасность, качество материалов, сервис, новая среда уровня премиум, но при этом и разумная цена метра. Кому нет: тому, кто ищет камерности и тишины.
Премиум
Его ещё называют «классическим». Как правило, это Садовое кольцо или очень сильная локация рядом, не больше 100–120 квартир, до 15 этажей. Потолки от 3,2 метров, ПВВ (приточно-вытяжная вентиляция) обязательно, своя бойлерная, вариативная, но не перегруженная закрытая инфраструктура только для своих в доме, качественная инженерия (летом вы и не узнаете, что в городе отключили горячую воду), отдельный сервисный лифт для курьеров и строителей, 0,8–1 машино-место на квартиру. Подробно о Премиуме — в статье
ДеЛюкс
Мой любимый класс — и самый сложный. Почему? Здесь самая искушённая публика: этих людей трудно удивить и очень легко разочаровать. Отсюда и требования: исторический центр в пределах Бульварного, максимум Садового кольца, обычно не больше 60 квартир, малоэтажность, потолки от 3,2 метра, панорамные окна, полтора-два машино-места на квартиру. И курьер с жильцом не встречаются никогда.
Для меня ЛЮКС вообще не про мрамор. Это про состояние. Галина Уланова в балете, Рафаэль в живописи, Пушкин в поэзии — когда смотришь и не веришь, что человеку такое под силу. Вот и дом класса ДеЛюкс должен вызывать то же чувство. Мурашки, если хотите.
Трофейный люкс
Это мой авторский термин; коллеги говорят «тяжёлый люкс». Штучные дома на 10–20 резиденций в самых дорогих точках Москвы, у самого Кремля. Строятся дольше обычного, чаще всего сдаются с отделкой под ключ — иногда вплоть до посуды и полотенец. Застройщик внимательно смотрит, кому продаёт: в законе никакого фейс-контроля нет, но на деле он существует, и отказы я видела своими глазами. На вторичном рынке такие квартиры появляются редко. Их не продают — их передают из поколения в поколение.
Пять признаков, по которым вы проверите класс недвижимости сами
Вам на презентации говорят «премиум». Не верьте на слово — проверьте. Вот что я смотрю первым делом.
- Сколько квартир на один лифт. В базовом премиуме бывает и 50–70, в премиуме — 20–30, в ДеЛюкс — 10–15. В понедельник утром эта цифра превращается в ваше время.
- Есть ли своя бойлерная. Десять дней без горячей воды каждое лето в доме за сотни миллионов — сюрприз, которого не ждёшь.
- Как устроена ПВВ. Хорошая приточно-вытяжная вентиляция — счастье. Плохая — бесконечные поломки, а её стоимость застройщик всё равно заложил в метр. Иногда честнее совсем без неё, чем с дешёвой.
- Машино-места и сам паркинг. Жители дорогих домов чаще попадают домой через паркинг, чем через лобби. Поэтому в хорошем доме там тоже красиво и идеально чисто.
- Шумоизоляция. Спросите про пирог межквартирных стен и класс стеклопакетов. Тишина — главный признак дорогого дома, и её не видно на рендерах.
Есть нюансы
ВНИМАНИЕ!!! Слово «премиальный» в названии комплекса ещё не делает его премиальным. Я встречала проекты, где громкое имя и лобби с шестиметровыми потолками соседствовали с одним лифтом на шестьдесят квартир и парковкой на треть жильцов. Бывает и наоборот: скромные в рекламе дома, где каждую мелочь продумали вместе с управляющей компанией ещё на стадии концепции.
И второе. Новых проектов высокого класса в ЦАО выходит немного: площадок мало, город строго распределяет локации. Поэтому выбор «класс или адрес» встаёт перед покупателем всё чаще. Универсального ответа нет — есть ваша задача: жить, сохранить капитал или оставить детям.
Ко мне пришла пара с запросом «только ДеЛюкс, только центр». Мы поговорили подольше — и выяснилось, что главное для них сад рядом с домом, три детские комнаты и тишина по ночам. В итоге они выбрали дом класса премиум у большого парка: закрытый двор, своя бойлерная, у каждого ребёнка своя спальня. И заметно ниже их бюджета. Теперь мне присылают фото с утренних прогулок. Класс в каталоге уступил классу жизни — и правильно сделал.
Вопросы, которые мне задают чаще всего
Элитная и премиальная недвижимость — одно и то же?
В разговоре — да. Профессионально «элитной» обычно называют верхние классы: премиум, ДеЛюкс и трофейный люкс. Базовый премиум — вход в этот мир.
Бывает ДеЛюкс за Садовым кольцом?
Редко, но бывает: если у дома уникальное место — парк, вода, история — и всё остальное соответствует классу. Смотрите на характеристики, а не на кольцо.
Почему два дома одного класса так отличаются по цене?
Близость к Кремлю, число лотов, виды, стадия строительства. И то, на каком этапе продаж вы зашли, — об этом в статье
Что такое клубный дом?
Небольшой дом, как правило, в самом центре столицы. Главные характеристики: красивая архитектурная задумка, камерность, тишина, безопасность, комфорт, уединение, понятное по статусу и рангу окружение, где все знают друг друга хотя бы в лицо: закрытая территория и инфраструктура только для жильцов. Здесь очень четко разведены потоки персонала и собственников. Здесь часто даже помощники по дому не соприкасаются с хозяевами, имея свой сервисный доступ в квартиру (зоны готовки еды и постирочную). Клубные дома чаще всего относятся к классам ДеЛюкс и Трофейный люкс.
С какого класса начинается премиальная недвижимость в Москве?
С базового премиума. Это уже другие стандарты инженерии, безопасности и сервиса, чем в бизнес-классе. Да, камерности здесь ещё немного, зато вы уже четко ощущаете гарантию безопасности в доме, больше воздуха и света в квартирах, качество отделки мест общественного пользования и инженерных систем.
Итак, мой вывод
Класс дома — не ярлык с презентации, а сумма очень конкретных элементов: лифтов, высотности потолков, тишины и людей, которые будут жить рядом с вами. Научитесь видеть их — и ни одно рекламное слово больше не собьёт вас с толку. Но будем честны: ошибиться в классе — значит переплатить десятки миллионов и, что ещё обиднее, годами жить не той жизнью, о которой мечтали. Цена ошибки слишком велика, чтобы разбираться в одиночку. Поэтому рядом должен быть компетентный и честный брокер — приходите, разберём ваш запрос вместе.
Смотрите не только на то, что есть в локации сегодня. Изучайте то, какой она станет завтра.